서초구 반포1동 재개발 프로젝트
반포1동 재개발
아직 정비구역으로 지정되지 않은 반포1동.
우리 동네에서 가능한 재개발 사업은 무엇일까요?
반포1동은 서울 서초구에 위치하며 한강에 인접한 주거지역입니다.
현재 정비구역으로 지정되지 않았으나, 다양한 정비사업을 검토해볼 수 있습니다.
서울 서초구 반포1동
한강변 인접, 강남 생활권
저층 주택단지 + 일부 아파트
단독·다세대·연립 혼재
제2종·제3종 일반주거지역
(서울시 도시계획 조례 적용)
미지정 상태
정비사업 추진 검토 단계
반포1동 주변 신축 아파트 시세입니다.
재개발이 완료되면, 우리 동네도 이 가격대에 진입합니다.
52억
전용 84㎡ · 2016년 · 평당1억5,600만
▲ 5년간 +18억 상승
51억
전용 84㎡ · 2024년 · 평당1억4,900만
▲ 입주 2년만에 +8억
38억
전용 84㎡ · 2019년 · 평당1억1,200만
▲ 5년간 +14억 상승
46억
전용 84㎡ · 2009년 · 평당1억3,500만
▲ 5년간 +16억 상승
🚨 반포1동 현재 빌라 시세: 평당 2,000~3,000만원
재개발 성공 시 → 평당 1억+ 시대로 진입 가능성
* 2026년 3월 네이버부동산 기준 매매 호가
정비구역 미지정 상태에서도 추진할 수 있는 사업부터,
정비구역 지정을 거쳐야 하는 사업까지 한눈에 살펴봅니다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
단독·다세대 주택 소유자가 스스로 집을 허물고 새로 짓는 가장 작은 단위의 정비사업입니다.
소규모주택정비법
가로구역(도로로 둘러싸인 블록) 내에서 소규모로 주택을 정비하는 사업입니다. 조합을 설립하되 규모가 작아 비교적 빠릅니다.
소규모주택정비법
기존 공동주택(아파트·연립)을 소규모 단위로 허물고 새로 짓는 사업입니다. 안전진단 완화 등 혜택이 있습니다.
소규모주택정비법
역세권 등 교통 요지에서 소규모 단위로 추진하는 재개발입니다. 정비구역 지정 없이 추진 가능합니다.
서울시 자체 정책사업
서울시가 저층 주거지를 블록 단위로 묶어 소규모 정비를 지원하는 정책사업입니다. 공공지원으로 절차가 간소화됩니다.
도시및주거환경정비법
정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 대규모 정비사업입니다.
도시및주거환경정비법
정비기반시설은 양호하나 노후된 공동주택을 허물고 새로 짓는 사업입니다. 안전진단 통과가 필수입니다.
도시정비법 제26조
한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 참여하여 공공성을 높인 재개발사업입니다. 용적률 완화 등 인센티브가 있습니다.
한눈에 비교하는 핵심 요건 정리
| 항목 | 자율주택 | 가로주택 | 소규모재건축 | 소규모재개발 | 재개발 | 재건축 | 공공재개발 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정비구역 지정 | 불요 | 불요 | 불요 | 불요 | 필요 | 필요 | 필요 |
| 조합 설립 | 불요 | 필요 | 필요 | 필요 | 필요 | 필요 | 필요* |
| 동의율 | 전원/80% | 80%+면적⅔ | 각동⅔·전체¾ | 80%+면적⅔ | ¾+면적½ | 각동⅔·전체¾ | ⅔+면적½ |
| 안전진단 | - | - | 완화 | - | - | 필수 | - |
| 규모 한도 | 소규모 | 1만㎡↓ | 200세대↓ | 5천㎡↓ | 제한 없음 | 단지 단위 | 제한 없음 |
| 재건축부담금 | 면제 | 면제 | 면제 | 면제 | 면제 | 부과 | 면제 |
| 예상 기간 | 2~3년 | 3~5년 | 3~5년 | 3~5년 | 8~15년 | 10~15년 | 6~10년 |
| 용적률 인센티브 | 일부 | 완화 가능 | 완화 가능 | 역세권 완화 | 조례 기준 | 조례 기준 | 법적상한 120% |
* 공공재개발은 공공시행자 단독 또는 공동시행 가능. 위 내용은 일반적 기준이며, 세부사항은 관련 법령 및 서울시 조례에 따라 달라질 수 있습니다.
서울시 도시계획 조례(2026.1.5. 시행) 기준
| 제2종일반주거 | 200% |
| 제3종일반주거 | 250% |
| 준주거 | 400% |
정비사업 시 도시정비법 §11·§54·§66에 따라 별도 설정 가능 (조례 §49④)
| 제2종일반주거 | 60% |
| 제3종일반주거 | 50% |
| 준주거 | 60% |
반포1동이 경관지구와 중첩되는 경우 추가 규제가 적용됩니다.
정비구역 미지정 상태에서의 첫 걸음
재개발·재건축에 관심 있는 주민들이 모여 어떤 사업유형이 우리 동네에 적합한지 논의합니다.
건축물 노후도, 도로·상하수도 등 기반시설 현황을 조사합니다. 노후·불량건축물 비율이 2/3 이상이면 정비사업 요건 충족 가능성이 높습니다.
소규모 정비(자율주택·가로주택·소규모재개발)는 정비구역 지정 없이 바로 추진 가능합니다. 재개발·재건축은 구청에 정비구역 지정을 요청해야 합니다.
사업유형별 법정 동의율을 충족해야 합니다. 토지등소유자 명부를 기반으로 동의서를 받습니다.
소규모 정비는 조합 설립, 대규모는 추진위원회 → 조합 설립 순서로 진행됩니다. 전문관리업자 선정도 이 단계에서 이루어집니다.
사업시행계획인가 → 관리처분계획인가 → 착공·철거 → 준공 → 이전고시 → 청산 순서로 진행됩니다.